黄栋：“全域景城”的核心是“产城人”融合，实现价值共创共享
近日，在“全新全域，美好共生”2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛上，智纲智库（上海）副总经理黄栋指出，2025 年后将步入城市运营4.0阶段，是以“人”为核心的内涵式发展阶段。未来城市发展的核心要义是发展空间从城乡分割走向“全域融合”，涵盖城市更新、县域城镇化与乡村振兴；发展模式从“产城分离”“产城融合”逐步升级为“产城人”融合，最终聚焦“投资于人”，追求居民的幸福感、获得感与安全感。
南方+ 付宗亮 拍摄
以人为本的城市运营新阶段，什么是驱动城市发展的新势能？根据黄栋的观察，文旅正驱动城市发展，“文旅是城市魅力和影响力的放大器、招商和促产的增效器、拉动内需的助推器、创新和活力的激发器。”
据世界旅游组织公布资料，旅游产业每收入1元，可带动相关产业增加4.3元收入，影响、促进和带动与之相关联的110个行业发展。黄栋介绍，像成都的 “天府之国”、西安的 “千年古都”、泉州的 “宋风古韵”，这些城市都靠文旅打响了品牌。2023 年，成都旅游收入 3350 亿元，西安更是达到 3700 亿元，泉州也有 1002 亿元，文旅的力量可见一斑。而且旅游发展也分阶段，从最早的观光打卡，到后来的休闲放松，再到度假养生，现在已经进入了“生活方式体验”的4.0阶段。“大家出门旅游，不再只满足于看景点，更想体验当地的生活，这也催生了‘全域景城’的发展模式。
什么是“全域景城”？在黄栋看来，就是“城即景，景即城”，核心是围绕“人”“城”“产”三要素。
黄栋详细介绍，首先是“人”，也就是主客共享。不管是本地居民还是外地游客，需求都能被满足，城市的“食住行游购娱”所有配套，都要跟着人的需求升级。其次是“城”，要实现城景交融。城市的空间布局要合理，基础设施要完善，还要搞智慧化治理，比如便捷的交通、数字化的服务平台，让大家在城市里生活、旅游都舒心。最后是“产”，以旅促产。让旅游和农业、金融、制造、文化、健康这些产业深度融合，创造更多新场景、新业态。“比如西安的大唐不夜城，就是靠文化 IP 带动了周边商业、餐饮、住宿的全面发展；泉州打造‘烟火中国’，让游客感受当地生活气息的同时，也带动了特色产业发展。”
“在这个过程中，城市治理也在升级，保利物业推出的‘全域景城’综合服务模式就应运而生，从规划、服务、配套到消费场景打造，全方位参与城市运营。”黄栋认为，全域景城模式通过整合资源，把城市里的“沉睡资源”变成“城市资产”，让治理更高效，让资源更集中，最终实现生态共建。“这是一条‘人城产’融合发展之路，以人的需求为导向，统领和升级旅游六要素，并且从人体验角度，完善城市综合配套，优化治理体系，最终推动旅游与相关产业深度融合，构建多元供给体系。”
黄栋指出，未来的城市，会是创新、宜居、美丽、韧性、文明又智慧的城市，它不再只是钢筋水泥的丛林，而是有温度、有灵魂、有特色的生活空间。西安的大唐不夜城、景德镇的陶瓷文化、泉州的烟火气，这些都是城市的“文明指纹”，是能长久吸引大家的核心魅力。而“全域景城”本质上就是给城市找魂，“找魂”后长效激活城市“文明指纹”，实现文旅变现，这需要大治理时代的城市综合运营商强力赋能。“保利物业作为城市全域综合治理首席运营商，具备全域大物业、全景大运营、全产大生态等优势，正通过助力美好城市建设全域综合治理运营，展现央企担当。”
南方+记者：随着城市“全域景城”模式的到来，物业行业的发展环境也发生了显著变化。您认为在这一模式下，物业行业面临哪些核心挑战？
黄栋：物业行业的发展始终伴随着城市服务内涵的变化而推进，如今其内涵和动力模式都在发生深刻转变，具体面临三大挑战。
第一个是空间上的挑战。原来的物业主要集中在小区、园区以及办公楼宇，管理范围都是有明确边界的。但现在城市化发展已经从城市延伸到县域、乡镇、田园，实现了全域覆盖，这就使得物业的管理空间发生了根本性变化。
第二个是内涵的变化。以前物业更多是 “管理” 的概念，而当管理空间拓展到全域后，核心就变成了 “治理”。也就是说，需要有效协调各类资源、不同产业和不同人群，构建起一个高效运转的生态体系，这是从管理到治理的重要转变。
第三个是动力机制的变化。过去城市化的主要动力围绕着工厂和城市建设展开，而现在科技的力量以及 “以人为本” 的人文关怀作用日益凸显，成为新发展阶段最主要的两大动力。这对物业行业也产生了很大影响，一方面要运用科技化手段实现区域综合治理，协调好各类服务内容；另一方面还要更加注重人文关怀，满足人们多样化的需求。
南方+记者：面对这些新挑战，物业企业需要构建哪些核心能力来应对呢？
黄栋：保利物业正在探索一条名为“全域景城模式”的新路径，其核心内涵是在全域范围内实现综合治理，关键在于把握几个核心要点。
首先是 “主客共享” 的理念，也就是坚持以人为本。以我们的西涌项目为例，我们始终以人民为中心，重点考虑当地村民的发展、区域生态面貌的改善以及整体治理水平的提升，这些都是物业行业需要综合考量的问题。
其次，要兼顾 “主客” 双方的多元需求。既要满足当地人的生活和生产需求，也要契合游客的休闲、度假需求，如何充分挖掘并实现这些功能，是物业企业面临的重要课题。
最后，也是最核心的价值点，在于资源整合与平台搭建。过去西涌当地村民的经营业态大多是零散、无序的 “野生状态”。而在当下的市场环境中，物业企业可以从城市、区域和市场的角度出发，整合各类资源、搭建专业平台，借助资本、科技力量，完善配套设施服务和运营体系，实现全域服务品质的提升。西涌项目正是景城模式下的一次重要探索与升级，它让物业不再是割裂、有边界的存在，而是走向融合化、发展化、生态化，真正实现主客共建、主客共享。
南方+记者：在全域景城模式的实践中，物业如何助力服务项目实现价值共创与价值共享呢？
黄栋：这种价值创造主要体现在多个方面。第一个是保障当地民生生计。我们所做的不是把当地老百姓割裂在外，而是围绕他们的能力所及，通过产业搭建的方式，让村民能够找到合适的工作，在为家乡服务的过程中获得提升感、满意度和安全感。
第二个是盘活沉睡资源。要充分挖掘区域内的闲置资源，将其转化为符合当下消费需求的新型业态和场景。这些场景既要契合提振消费的整体要求，又要贴合新的消费理念和形式，让老百姓更容易接受和参与。
第三个是搭建商业平台，激发消费潜力。通过构建完善的商业平台和生态体系，有效触动消费需求，为拉动内需、提振经济消费贡献力量，这也是物业企业需要应对的重要挑战。
此外，保障体系的建立也至关重要。物业体系本身就承担着重要的保障功能，而像西涌这样涵盖山、林、海、田、镇域、场馆等多元场景的区域，需要一套极其复杂的保障体系，既要满足本地人的生活需求，也要保障游客的出行体验，这需要进行全面系统的规划和考量。
所以，全域景城模式的背后，其实是城市或产业运营商正在探索的一条新路径，核心就是通过全域化的规划、服务和运营，实现多方价值的共创共享。
撰文：柴亚娟
视频：周中雨 付宗亮 实习生 伍颖琳
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